グローバル・ワン投資法人(8958)は配当利回り5％超のJリート
グローバル・ワン投資法人は配当利回りが６％近い高配当Jリートです。明治安田生命や三菱UFJFGなどがスポンサーなので，大手企業系のビルなどを確保しやすいメリットがありそうです。
投資口価格（4/10）：103,700円
年間分配金：5,898円
分配利回り：5.69％
Jリートは全体的に価格が軟調な反面分配金は堅調なので高利回りとなっています。グローバル・ワン投資法人は中でも利回りが6％近く，配当金生活やサイドFIRE生活に大いに役立つJリートです。サイドFIRE生活ファンドでも4口を保有しています。
グローバル・ワン投資法人の分配金の推移をみると，投資口分割を分割した２０１８年9月期以降，分配金が右肩上がりの傾向です。2100円程度/期の分配金が2400円程度/期に伸びており，10％程度の増配になります。高利回りのJリートに投資する際は，分配金が右肩上がりか横ばいになっているグローバル・ワン投資法人のような銘柄を重視しています。
足元で分配利回りが６％近いのは，大手町ファーストスクエアを譲渡することによるものと思われます。譲渡益による分配金押し上げは一時的ではあるものの，保有物件の資産価値が向上していることを示しており，分配利回りの中長期的な安定・向上にも繋がる好材料ですね。
グローバル・ワン投資法人の減配リスクと将来性
グローバル・ワン投資法人はオフィス系リートのため，国内のオフィス需要が減少すれば減配リスクが高まります。人口減少や働き方改革がオフィス賃料の押し下げ要因であり注意が必要です。
個人的には，中長期的な円安トレンドや安価で良質な労働力が確保できる観点から，日本への企業立地は安定的に推移するものと考えています。ただ，グローバル・ワン投資法人では上位物件への投資比率が高く，特定のオフィスで大規模解約が発生した場合は減配圧力が高まる点に注意が必要です。
保有比率第１位の楽天クリムゾンハウス青山が17.30％、第２位の明治安田生命さいたま新都心ビルが11.22％、第３位の豊洲プライムスクエアが10.38％と上位３物件がいずれも保有比率10％以上となっています。
投資地域別にみても関東圏が85％程度と高くなっており，地震などの災害リスクにも注意が必要と考えます。ただ，サイドFIRE生活ファンドでは高配当のJリートにも分散投資しており，他の銘柄への分散をすることでリスク抑制が可能です。よくわからない物件がいろいろあるより，優良な物件を厳選して保有してもらった方が良い面もありますね。
将来性がすごく高いとは言えませんが，NAV倍率が0.77倍と１倍を大きく下回っています。グローバル・ワン投資法人は含み益が多いことを意味しており，将来的に譲渡益が発生したり，景気後退時もNAV倍率が1倍程度にとどまることで価格下落が抑えられたりすることに期待しています。
グローバル・ワン投資法人は3月末，9月末決算
20代と若くしてサイドFIRE生活を送る中で，安定したインカム収入は特に嬉しいものです。年間配当金の額は計算できていても，インカムゲインが少ない月があるとサイドFIREが続けられるのか不安になりがちですね。
高配当株投資では，どうしても保有株の決算期が3月末に偏ってしまいます。そのため，5月～6月にかけてインカムゲインが集中し，その他の時期は入金が少なくなります。高配当のJリートをポートフォリオに加えることで，Jリートは決算期が分散しており入金のタイミングをずらすことができます。
しかし、グローバル・ワン投資法人は決算期が3月末，9月末です。主要な高配当株と決算期が同じなので，保有銘柄の分散による入金時期の分散効果が出ません．．．。時価総額が1,000億円程度と規模がしっかりしており，分配利回りも5％超と高いだけに，決算期が3/9月末な点が玉にきずと考えています。
