利回り5％超のサンケイリート(2972)を買い増し
利回り5％超と分配利回りに魅力があるサンケイリアルエステート投資法人(2972)を買い増ししました。3口→4口となっており，8万円強の買い増しです。
インカム狙いの投資を増やす中で，Ｊリートの高利回り銘柄は積極的に組み入れたいと考えています。相場が割高でない局面では，今後も着実に買い増しする方針です。
Jリートはアメリカ発の金融危機リスクに加え，日銀利上げが進むとの見通しから軟調な銘柄が多いです。借り入れで資金を確保しているJリートにとって利上げは逆風となり，利益のほぼ全額を分配することで税負担を減らす仕組み上，配当性向が100％近いので減配の要因となります。
ただし，サンケイリートのような高利回り銘柄であれば，減配局面でも税引き後利回り4％以上は確保できるのではないかと考えています。
サンケイリートは地域分散○も特定物件の比率が高い
サンケイリートは比較的新しめのリートで，保有物件数が少なめです。品川シーサイドTSタワーというオフィス物件が全体の20％程度を占めています。特定の物件比率が高いことはリスクと言えるでしょう。
ただし，比率2位のブリーゼタワーが大阪，3位の日立九州ビルが福岡立地となっており，地域分散は実現できています。Jリート投資では地震災害への対応が重要と考えており，地域分散ができているリートは安心できます。どうしても東京の物件が多くなりがちな分，福岡リートや阪急阪神リート，マリモ地方創生リートなど地方物件を抱える銘柄も組み入れてはいますが，東京を軸に，他の地域にも投資するサンケイリートのような銘柄が増えると助かります。
物件の大半がオフィスですが，広島，東京（京橋）のホテルインターゲートも所有しています。ホテルは京都など過剰供給が課題となっている都市もありますが，コロナ禍を乗り越えてインバウンドが回復する中で，アップサイドに期待できる物件です。既に高利回りのため増配は求めませんが，オフィス需要が軟調な時に，少しでもホテル分で分配金が維持されやすくなると嬉しいですね。
サンケイリートの分配金と今後の見通し
サンケイリートは2月・8月決算となっており，分配金の獲得月分散に役立ちます。
2023年2月期は2,239円，2023年8月期は2,377円の分配金が予定されており，合計4,616円は投資口価格約8.2万円に対して5.6％と高水準です。既に分配金額が確定した第1期～第7期では，予想通りの分配金が1回，実績上振れが6回ですので，さらなる分配金上積みにも期待したいです。
FIRE生活を目指す中で不動産投資をされる方も見られますが，サイドFIRE経由で労働を減らすと融資が難しい上，そもそもサラリーマンではなく借金力があまりありませんので，不動産に関してはJリートを通じた投資をしたいと思います。地理に割と関心があり，リートでいろいろな物件の立地について知る機会があるのが楽しいのも理由です。今後は，相場が軟調な中で高利回りのJリートを買い増しする方針で，サンケイリートもさらに買い増しを視野に入れています。
